Ce jeudi 10 septembre, Antoine Folcher, conseiller New European Bauhaus au NCP Wallonie, participait à Genappe aux tables rondes « Logement & Territoire », organisées par Hellow au centre culturel Le Monty, dans le cadre du Festival des Nouveaux Modes d’Habiter.
Une après-midi consacrée à un enjeu devenu central en Brabant wallon : comment répondre aux besoins croissants en matière de logement tout en tenant compte de la pression foncière, de l’évolution démographique, des contraintes urbanistiques et des nouveaux modes de vie ?
Cette après-midi se positionne comme un espace de réflexion et de mise en réseau consacré aux nouvelles formes d’habitat. Hellow souhaite dépasser les réponses individuelles pour favoriser des projets collectifs, associant citoyens, communes, professionnels du logement et usagers.
La journée doit permettre de croiser les regards sur l’accès au logement, les initiatives innovantes et les modèles coopératifs, avant de transformer les échanges en pistes concrètes lors de l’atelier de co-construction prévu à partir de 17 h 15.
construire un futur désirable et juste
Hellow présente comme question centrale :
« Qu’est-ce qui nous suffit pour nous épanouir collectivement dans un monde contraint ? »
Cette interrogation repose sur plusieurs principes :
- questionner les besoins réels plutôt que de partir directement d’une solution ;
- prendre en compte l’ensemble des parties prenantes, notamment les usagers ;
- rechercher un mieux-vivre individuel mais aussi collectif ;
- considérer les limites planétaires ;
- développer des solutions accessibles, durables et utiles ;
- favoriser la coopération plutôt que des initiatives isolées.
Les enjeux d’habitat ne peuvent pas être traités uniquement à l’échelle individuelle. Les solutions doivent également contribuer à la société et à répondre collectivement aux contraintes environnementales et sociales.
Trois regards complémentaires sur le logement de demain
La rencontre s’est articulée autour de trois tables rondes consacrées à des enjeux particulièrement concrets :
• l’accès au logement, avec la nécessité de mieux articuler constats de terrain, expérimentations et coopération entre acteurs ;
La table ronde établit que la crise du logement ne se résume pas au nombre de logements construits. Elle résulte surtout de la hausse des prix, de la financiarisation, du coût du foncier, de la vacance immobilière et de l’insuffisance de logements réellement abordables.
Les solutions identifiées reposent sur une combinaison d’actions : renforcer les AIS, mobiliser l’épargne citoyenne, rénover les logements vacants, dissocier le foncier du bâti, développer les Community Land Trust et soutenir les coopératives ainsi que les habitats modulaires.
La réussite de ces modèles dépendra de la coopération entre pouvoirs publics, acteurs associatifs, AIS, coopératives, propriétaires privés et citoyens, ainsi que d’un cadre juridique et financier mieux adapté.
- 🏠 Une crise d’accessibilité plus que de quantité
- Le problème ne réside pas uniquement dans le nombre de logements, mais dans leur adéquation aux besoins, leur qualité et surtout leur coût.
- La financiarisation du logement — spéculation, titrisation et endettement — contribue à l’exclusion progressive des ménages.
- 💶 Un coût du logement devenu critique
- En Wallonie, certains ménages consacrent jusqu’à 50 à 70 % de leurs revenus au logement, avec un risque accru de précarité matérielle.
- Dans le Brabant wallon, les prix élevés menacent la mixité sociale et renforcent les inégalités territoriales, notamment dans les zones rurales dépendantes de la voiture.
- 🤝 Rôle essentiel des Agences immobilières sociales (AIS)
- Les AIS gèrent des logements privés à loyers abordables, assurent le suivi administratif, technique et social, et accompagnent propriétaires et locataires.
- Le secteur compte près de 10 000 logements, couvre 98 % du territoire wallon et propose des loyers en moyenne 22 % inférieurs au marché.
- La demande dépasse largement l’offre : 50 000 ménages attendent un logement social et 13 600 un logement via une AIS.
- 🧱 Mobiliser les logements existants
- La remise en location des logements vides constitue un levier majeur, grâce aux aides publiques, aux prêts à taux zéro et à l’accompagnement des propriétaires.
- Les AIS offrent aux bailleurs des garanties de paiement, une gestion complète, des avantages fiscaux et un soutien à la rénovation énergétique.
- 🌱 Financement citoyen et innovation sociale
- Habitat Invest mobilise l’épargne citoyenne pour créer ou rénover des logements destinés aux associations et aux publics fragilisés.
- Des montages innovants combinent coopératives, AIS, sociétés de logement public et bail emphytéotique afin de rendre les projets financièrement viables.
- 🌍 Foncier et modèles alternatifs
- Le coût du foncier est identifié comme un obstacle central ; les Community Land Trusts (CLT) permettent de dissocier le terrain du logement et de limiter la spéculation.
- Les coopératives d’habitants, l’habitat léger, les fondations foncières et les mécanismes de partage de la plus-value offrent des alternatives au modèle classique de propriété.
- ⚖️ Vers une fonction sociale du logement
- Les intervenants appellent à considérer le logement comme un bien commun et à mieux encadrer les marchés, la fiscalité et les plus-values.
- Le développement de ces solutions nécessite un cadre juridique adapté, un soutien public accru et une évolution des représentations sociales de la propriété.
• la densification douce, afin de concilier évolution des modes d’habiter, aménagement du territoire et qualité de vie ;
La densification ne peut pas être réduite à l’augmentation du nombre de logements à l’hectare. Elle doit s’appuyer sur une régénération du bâti existant, une diversification de l’offre et une analyse précise des besoins locaux.
Les principales orientations dégagées sont les suivantes :
- privilégier la rénovation, la division et la réoccupation du bâti existant ;
- adapter l’offre aux parcours de vie et à la diversité des ménages ;
- accompagner les propriétaires et les communes dans les démarches techniques, financières et humaines ;
- expérimenter avant de généraliser ;
- définir des stratégies communales territorialisées ;
- articuler densification, mobilité, services et infrastructures ;
- intégrer l’accessibilité financière et la qualité du vivre ensemble ;
- éviter toute densification uniforme ou réalisée « n’importe où et n’importe comment ».
La réussite de ces transformations dépendra d’une approche systémique, évolutive et démocratique, associant habitants, communes, professionnels de l’aménagement, acteurs du logement et organismes d’accompagnement.
- 🏘️ Constats territoriaux
- La Wallonie dispose de nombreux logements disponibles, tandis que le parc neuf produit déjà davantage de logements que les besoins démographiques projetés.
- Près de 80 % du parc résidentiel est composé de maisons individuelles, dont une majorité est sous-occupée, notamment par des ménages âgés.
- ♻️ Priorité à la régénération du bâti
- La rénovation, la transformation et la division des logements existants doivent être privilégiées afin de limiter la consommation de ressources et l’artificialisation des sols.
- La densification doit être ciblée, adaptée aux caractéristiques locales et ne pas être appliquée uniformément.
- 👥 Adapter l’offre aux évolutions sociales
- Vieillissement, ménages isolés, recompositions familiales et accès accru à la location nécessitent une plus grande diversité de typologies de logements.
- Les solutions doivent répondre aux parcours de vie : logements modulables, colocations, habitat intergénérationnel, résidences-services ou divisions de maisons.
- 🧪 Expérimentations et accompagnement
- Des guides, ateliers et projets pilotes ont été développés pour accompagner les communes et les propriétaires dans la division et la rénovation des logements.
- Les expérimentations montrent l’importance d’un accompagnement personnalisé, mais aussi la difficulté à passer de la réflexion à la réalisation concrète.
- 🚧 Freins identifiés
- Les principaux obstacles sont d’ordre réglementaire, financier, technique, familial et psychologique, ainsi que liés à la difficulté d’imaginer une nouvelle forme de cohabitation.
- Les communes doivent dépasser certaines représentations, notamment l’idée que les logements ruraux doivent nécessairement être de grandes maisons individuelles.
- 🏛️ Rôle des communes et gouvernance
- Une stratégie sociodémographique et territoriale précise permettrait de mieux orienter les projets et de négocier avec les promoteurs.
- Les permis et charges d’urbanisme peuvent encadrer la diversité des logements et réserver une part de l’offre à certains publics.
- 🚲 Densification et mobilité
- La densification doit être articulée avec les transports publics, la mobilité douce, les services et les capacités des infrastructures existantes.
- L’objectif est de renforcer les territoires déjà équipés plutôt que de poursuivre l’étalement urbain.
- 🌍 Approche systémique et multi-échelles
- Le « vivre ensemble » se pense du logement au quartier : qualité des espaces privatifs, voisinage, services de proximité et espaces publics.
- Les politiques de logement doivent intégrer simultanément les dimensions sociales, environnementales, économiques, culturelles et de mobilité.
• les nouvelles formes d’habitat, notamment celles portées par les citoyens et les acteurs de l’économie sociale.
L’économie sociale peut proposer des réponses concrètes à la crise de l’accessibilité au logement, à condition de dépasser la seule logique de production immobilière. Les projets présentés associent propriété collective, limitation de la spéculation, participation citoyenne, insertion professionnelle, rénovation, accompagnement social et résilience territoriale.
Les principaux leviers résident dans la mutualisation des compétences, la reconnaissance juridique des modèles, l’adaptation des règles urbanistiques et fiscales, la mobilisation du patrimoine vacant et la coopération entre citoyens, communes, entreprises sociales et pouvoirs publics.
La rencontre a également confirmé l’intérêt de renforcer les échanges entre acteurs wallons afin de mieux faire connaître les initiatives existantes et de faire émerger des projets communs dans les prochaines années.
- Économie sociale et propriété collective
- L’économie sociale propose une autre manière de concevoir et gérer le logement, fondée sur la gouvernance démocratique, la limitation de la spéculation et la priorité donnée à la fonction sociale.
- La fédération Propriétés collectives rassemble 17 coopératives et cherche à structurer un cadre commun, tout en mutualisant les compétences et les ressources.
- 🤝 Partenariats locaux et écosystèmes
- Les collaborations entre communes, coopératives, agences immobilières sociales et entreprises d’insertion permettent de rénover le patrimoine vacant et de créer des logements accessibles.
- Ces projets génèrent des impacts multiples : logement, formation, emploi, rénovation et maintien de la valeur économique sur le territoire.
- 🏠 Diversité des formes d’habitat
- Les habitats groupés participatifs reposent sur un lieu partagé, un groupe volontaire et un projet commun ; ils peuvent intégrer des dimensions intergénérationnelles, économiques ou ouvertes sur le quartier.
- Les coopératives d’habitants, les Community Land Trusts, l’habitat léger et la densification douce offrent des réponses alternatives aux besoins résidentiels.
- 🔄 Expérimentations et hybridation
- Des projets associent institutions, acteurs de l’économie sociale, équipes de terrain, centres de recherche et pouvoirs publics afin de transformer les pratiques et la gouvernance.
- L’habitat réversible et la construction circulaire permettent de limiter l’endettement, de mutualiser le foncier et de réutiliser les bâtiments ou équipements.
- ⚠️ Freins identifiés
- Les principaux obstacles concernent le coût du foncier, l’accès au crédit, les ressources limitées, les droits d’enregistrement, les procédures urbanistiques et le manque de compétences spécialisées.
- Les projets collectifs doivent également gérer des temporalités, responsabilités et cultures professionnelles différentes, ainsi que des enjeux de gouvernance.
- 🛠️ Leviers et pistes d’action
- La mutualisation via un groupement d’employeurs, une coopérative de services et des outils communs pourrait renforcer les capacités des coopératives wallonnes.
- Une meilleure sécurisation financière de l’innovation sociale, l’accompagnement des projets et la coopération avec les administrations sont considérés comme prioritaires.
- 📜 Reconnaissance réglementaire
- Un groupe de travail œuvre à définir légalement les coopératives d’habitants, les Community Land Trusts et l’habitat groupé participatif.
- La création d’un agrément d’habitat d’utilité publique pourrait simplifier les démarches et élargir l’offre de logements à vocation sociale.
- 🌍 Enjeux territoriaux et démographiques
- Les communes sont invitées à élaborer une stratégie de logement adaptée à leur évolution démographique, à la sous-occupation des maisons et aux besoins des seniors et des familles.
- La rénovation du parc existant, la diversification des typologies et l’amélioration de la qualité des logements doivent accompagner les nouvelles constructions.
- 🚀 Perspectives
- Une coopérative multi-acteurs dédiée au foncier, au financement et à la construction circulaire est envisagée pour faciliter la réalisation de projets futurs.
- La rencontre souligne l’importance de renforcer les échanges entre initiatives afin de diffuser les solutions et de passer de l’expérimentation à l’action.
Ces échanges ont réuni acteurs de terrain, experts, citoyens et représentants des pouvoirs publics autour d’un constat largement partagé : les réponses aux défis actuels du logement ne peuvent plus être pensées de manière isolée.
Anticiper les grandes évolutions du territoire
Au-delà de l’accès au logement, les discussions ont mis en évidence plusieurs transformations de fond auxquelles les territoires devront s’adapter dans les prochaines années.
Le vieillissement de la population, l’évolution des politiques urbanistiques, le renforcement des centralités, la diversification des formes d’habitat ou encore les conséquences du changement climatique auront un impact direct sur la manière de concevoir les logements et les quartiers de demain.
Ces évolutions appellent à repenser non seulement les bâtiments eux-mêmes, mais également leur intégration dans le territoire, leur accessibilité, leur modularité et leur capacité à répondre à des besoins qui évoluent au cours de la vie.
Expérimenter et coopérer
L’un des principaux enseignements de cette rencontre est qu’il n’existe pas de solution unique.
La réponse passera plutôt par une combinaison d’approches : nouvelles formes de coopération, projets pilotes, évolution des pratiques urbanistiques, habitats partagés ou intergénérationnels, densification maîtrisée et implication accrue des citoyens dans les projets qui transforment leur territoire.
Cette approche fait directement écho aux ambitions du New European Bauhaus, qui encourage des projets combinant durabilité, inclusion et qualité du cadre de vie.
Pour le NCP Wallonie, la participation à ce type de rencontre est également l’occasion de mieux comprendre les besoins des acteurs locaux et d’identifier les passerelles possibles avec les initiatives européennes en matière de transformation des villes et territoires.
Construire les solutions ensemble
Les échanges de Genappe ont rappelé que les défis du logement sont multiples, mais qu’ils constituent aussi une opportunité pour expérimenter de nouveaux modèles.
La capacité à rapprocher citoyens, pouvoirs publics, entreprises, chercheurs et acteurs de terrain sera essentielle pour faire émerger des solutions adaptées aux réalités locales et capables de répondre aux transformations sociales, économiques et environnementales à venir.
